Признание права пользования жилым помещением
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, наравне с нанимателем (ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). К членам семьи нанимателя относятся совместно проживающие с ним его супруг, дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие совместно проживающие с ним родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица при условии, что они ведут с ним общее хозяйство. Перечисленные лица сохраняют за собой права и обязанности по договору социального найма и в том случае, когда они перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в жилом помещении (ст. 53 ЖК)
При решении вопроса о признании членом семьи других лиц (кроме супруга, детей, родителей) суду следует выяснять характер их отношений с нанимателем и членами его семьи, в частности, устанавливать, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Любое из указанных лиц может при необходимости ставить вопрос о праве пользования жилым помещением, разделе жилой площади и устранении препятствий в пользовании жилищем (ст. 60,85,86,89 ЖК, ст. 305 ГК).
Споры о признании права пользования жилым помещением рассматриваются судом по месту нахождения жилища, право на пользование которым признается, по данному адресу чаще всего и находится ответчик по спору. При рассмотрении таких исков важное значение приобретает установление следующих фактов: заключение нанимателем договора социального найма жилого помещения, вселение истца в спорное жилое помещение, круг пользователей жилого помещения на момент вселения истца, наличие согласия всех совершеннолетних лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, на вселение истца (если последний вселялся не в момент первоначального заселения жилого помещения), наличие соглашения об условиях проживания истца на спорной жилой площади.
Для решения вопроса о возможности раздела жилой площади и заключения отдельного договора социального найма жилого помещения необходимо установить: размер жилой площади, о разделе которой заявлено требование,обладает ли кто-либо из проживающих в квартире правом на дополнительную жилую площадь и, если таковые лица имеются, используют ли они данное право фактически, характер выделяемого истцу в пользование жилого помещения (его изолированность, размер площади), характер совместных подсобных помещений – кухни, санузла, прихожей и др. (размер, планировка, совмещенность), обстоятельства, свидетельствующие о невозможности совместного использования помещения;
По общему правилу, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 50 ГПК). Суд лишь содействует им в собирании доказательств, когда для сторон оно затруднительно или невозможно (ст. 50 ГПК).
Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является орде на жилое помещение (в том числе обменный ордер – при заселении жилого помещения в порядке обмена) и договор найма. На практике договор найма в письменной форме, как правило, не заключается, поэтому его представление не обязательно.
Согласно ст. 54 ЖК наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Ранее под вселением в жилое помещение в установленном порядке понималось вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. В настоящее время прописка (заменившая ее регистрация по месту жительства) или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище. Нужно помнить, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем жилого помещения и членами его семьи соглашение о вселении лица в жилое помещение и на каких условиях.
Граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают наравне с ним и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 54 ЖК).
Таким образом, для правильного решения вопроса о том, приобрело ли лицо, вселенное в жилое помещение, самостоятельное право пользования последним, необходимо установить сам факт вселения, круг пользователей жилым помещением на момент вселения, наличие их согласия на вселение и условия проживания вселяемого на спорной жилой площади. Непредставление данных о регистрации лица в жилом помещении само по себе не служит основанием к отказу в признании за ним права пользования.
Отсутствие регистрации на спорной жилой площади может быть вызвано как необоснованным отказом в регистрации со стороны должностных лиц, ответственных за регистрацию, так и иными не зависящими от пользователя причинами.
Наличие регистрации на спорной жилой площади само по себе не является основанием для признания права пользования. Основное условие для возникновения права на жилую площадь – фактическое вселение.
Для установления круга лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, необходимо представление в суд справки о составе семьи и регистрации на спорной жилой площади.
О наличии согласия нанимателя и членов его семьи на вселение могут свидетельствовать документы регистрационного учета – заявление нанимателя о регистрации, письменное согласие членов его семьи, другие доказательства, с достоверностью подтверждающие наличие такого согласия (включая показания свидетелей).
В качестве доказательства вселения лица в спорную квартиру в качестве члена семьи нанимателя суду могут быть предоставлены следующие документы, свидетельствующие о наличии родственных отношений: копий свидетельств о заключении брака, о рождении, копий решений суда об установлении родственных отношений, об установлении усыновления.
В качестве подтверждения наличия семейных отношений и ведения общего хозяйства при отсутствии отношений родства суду могут быть предоставлены: копий решений суда об установлении факта нахождения на иждивении, документы об оплате коммунальных платежей, свидетельских показаний и др.
В качестве доказательства об отсутствии у лица, право пользования жилым помещением которого оспаривается, другой жилой площади могут свидетельствовать справки с мест его прежнего жительства о снятии с регистрационного учета и убытии.
Жилищный кодекс РСФСР (ст. 60) устанавливает сроки сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Часть 1 ст. 60 ЖК РФ признана неконституционной и утратила свое значение. Конституционный Суд РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П указал, что временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. При это договор найма может быть расторгнут нанимателем в одностороннем порядке (ст.687 ГК РФ) в случае неисполнения нанимателем возложенных на него обязанностей ( использовать для проживания, обеспечить сохранность и надлежащее состояние помещения, своевременная оплата и др.).
Еще одним основанием для расторжения договора найма является выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место ( ст.89 ЖК РФ). При этом договор считается расторгнутым со дня выезда. На практике указанная норма применяется для признания отдельных пользователей утратившими право пользования жилым помещением в случае, когда другие остаются проживать в занимаемом жилом помещении, что вполне согласуется с равноправием нанимателя и членов его семьи в жилищных правоотношениях (ст. 672 ГК, ст. 53, 54 ЖК). В этих случаях суд своим решением расторгает договор социального найма лишь в отношении выехавших из жилого помещения лиц.
При разрешении таких споров суд обязан установить: поселился ли выехавший в другом в другом жилом помещении, не чинились ли ему препятствия в пользовании жилой площадью со стороны других лиц, проживающих в жилом помещении, не было ли иных обстоятельств, свидетельствующих о временном или вынужденном выезде лица из жилого помещения (неприязненные отношения в семье и т.п.).
О наличии обстоятельств, вынудивших ответчика покинуть занимаемое им жилое помещение, могут свидетельствовать акт о препятствиях в пользовании жилым помещением, копии свидетельств о расторжении и заключении брака, копии постановлений административных органов о привлечении нанимателя или членов его семьи к ответственности за нарушение правил пользования жилым помещением и другие правонарушения, иные доказательства, с достоверностью подтверждающие вынужденный характер выезда со спорной жилой площади.
Доказательствами, подтверждающими выезд гражданина из жилого помещения могут быть документы о снятии с регистрационного учета, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы (жительства), акт о непроживании, справки органов воинского учета о снятии и постановке на учет и др. В силу ст. 60 ГПК РФ признание ответчиком факта выезда освобождает истца от обязанности доказывать эти обстоятельства.
Изменение договора социального найма жилого помещения допускается по обоюдному соглашению нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК). При отсутствии такого согласия совершеннолетний член семьи нанимателя (сам наниматель) вправе требовать через суд заключения с ним отдельного договора найма, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное, пригодное для постоянного проживания помещение (ст. 673 ГК, ст. 52, 86 ЖК).
Разрешая спор суду предстоит определить долю выделяющегося пользователя в общей жилой площади квартиры. Для этого надлежит установить размер жилой площади, подлежащей разделу, и количество проживающих на спорной жилой площади граждан. Учитывая, что в силу ст. 672 ГК, ст. 53, 54 ЖК проживающие по договору социального найма в жилом помещении наниматель и члены его семьи пользуются равными правами в отношении занимаемой жилой, то определение долей должно быть равным.
Однако, если между нанимателем и членами его семьи, вселившимися одновременно или в разное время, достигнуто соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением, суд при разделе жилой площади может учесть это обстоятельство. Не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу, дополнительная жилая площадь, предоставленная в виде отдельной комнаты одному из членов семьи, при условии, что другие члены семьи ею фактически не пользовались.
Для установления истинного размера жилой площади, подлежащей разделу, необходимо истребовать от органов технической инвентаризации план спорного жилого помещения (экспликацию к нему). Данный план необходим и при решении вопроса о том, за кем из проживающих в квартире членов семьи закрепить ту или иную ее часть на праве пользования.
Разделить площадь в полном соответствии с приходящейся на долю выделяющего гражданина жилой площадью практически невозможно, поэтому допустимо отступление от размера его доли путем ее увеличения или уменьшения в разумных пределах с учетом конкретных обстоятельств. При необходимости следует обсуждать вопрос о переустройстве (перепланировке) квартиры.
Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. При этом, однако, следует учитывать условия пользованию жилым помещением, сложившиеся на момент обращения в суд, иные заслуживающие внимание интересы сторон.